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Le démembrement d’un bien immobilier : Décryptage






L’usufruitier a le droit d’occuper le bien gratuitement, de le prêter ou encore de le louer et donc de percevoir les loyers. L’usufruitier peut s’il le souhaite, vendre ou donner son droit d’usufruit mais avec l’accord du nu-propriétaire.


Il est possible de prévoir les obligations et droits de chacune des parties dans une convention mais si tel n’est pas le cas, c’est le régime légal qui s’applique.

Ce qui veut dire que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et le nu-propriétaire aux gros travaux.


L’usufruitier a le droit d’effectuer toute construction ou modification, sans l’accord du nu-propriétaire, dans la mesure où cela ne porte pas atteinte à la substance du bien grevé d’usufruit ou ne lui fait pas perdre de la valeur.


L’usufruitier a la possibilité de conclure un bail d’habitation librement mais s’il s’agit d’un bail commercial, il faudra obtenir l’accord du nu-propriétaire.


Au terme de l’usufruit, économique tout particulièrement, l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité pour les améliorations apportées au bien.


D’un point de vue transmission, le démembrement d’un bien immobilier permet de le transmettre tout en continuant à jouir du bien. Il est important de prévoir les engagements de chacun dans la convention de démembrement et ce tout particulièrement s’il s’agit de la résidence principale.


Du point de vue de la constitution d’un patrimoine :


  • Acquérir l’usufruit sur une durée suffisamment longue, permet de percevoir des revenus durant cette période avec une meilleure rentabilité et avec un investissement moindre qu’une acquisition en pleine propriété.


  • L’acquisition de la nue-propriété permet de se constituer des revenus dans le futur, avec un coût d’investissement moins important qu’en pleine propriété. De plus, l’avantage est que pendant la période du démembrement, le bien est entretenu et cela profite au nu-propriétaire.


L’info pratique à retenir :


Les constructions effectuer par l’usufruitier ne sont pas considérées comme des donations indirectes car elles n’enrichissent pas le nu-propriétaire au cours de l’usufruit.


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