Il a été évoqué dans l’épisode précédent les avantages de l’immobilier en location pour générer des revenus complémentaires. Que votre acquisition ait été faite en direct ou en démembrement, la question du mode de location mérite toute votre attention.
Vous avez le choix de faire de la location nue ou de la location meublée sous le statut communément appelé, Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP).
Dans la location meublée, le logement doit disposer de suffisamment de meubles pour que le locataire puisse y vivre avec ses seuls effets personnels. Ce qui peut représenter une contrainte, bien que les éléments nécessaires soient, en vérité, relativement limités. En effet, il n’existe pas une définition légale ou réglementaire de la location meublée.
Cependant, la location meublée, permet de percevoir des revenus plus importants qu’en location nue et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction de l’amortissement du bien.
Avant de détailler les avantages de la location meublée : Quelle est la distinction entre le statut LMNP et LMP ?
Pour être considéré comme LMP vous devez remplir deux conditions cumulatives :
Vos recettes locatives annuelles brutes de location meublée représentent plus de 23.000 € TTC
Vos recettes locatives annuelles brutes de location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels de votre foyer fiscal. (Salaire, pensions, retraites, rentes …)
La taxation des revenus locatifs : Un avantage comparé à la location nue
Quel que soit votre statut les revenus sont taxés en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), ce qui vous donne la possibilité de :
Passer en charge un amortissement (sur les constructions et sur les meubles), ce qui vous permet d’être peu, voire pas imposé pendant une longue période,
Ou de bénéficier du régime du micro-BIC (Les revenus sont taxés après un abattement de 50% ou 71% selon le type de location.)
Le régime du micro-BIC est automatique les deux premières années, l’administration fiscale n’ayant pas de chiffre d’affaires de référence sauf en cas d’option pour le régime réel.
Le régime micro-BIC s’applique lorsque vos revenus annuels de location meublée sont inférieurs à 72.600 €.
Il y a donc un arbitrage à faire pour s’assurer du régime le plus avantageux pour vous, le réel ou le micro. Tout dépend si vos charges dépassent les 50% d’abattement du régime micro ou non. Les charges comprennent : Les travaux / Les frais / Intérêts d’emprunt / Amortissement de l’immeuble (+ Travaux de construction).
L’imposition des BIC est au barème progressif de l’IR auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Si vous êtes en LMNP les déficits sont imputables sur vos revenus BIC sur 10 années et si vous êtes en LMP la déduction est sans limite sur le revenu global.
Rappel de ce qu’est l’amortissement
Lorsque vous relevez des BIC, comptablement l’immobilier perd de la valeur selon la durée d’utilisation du bien. Cette perte, purement fictive, est un amortissement. Il est déterminé selon sa valeur et la durée de son utilisation. Pour ce faire vous aurez besoin de faire appel à un expert-comptable qui tiendra la comptabilité de votre immobilier loué en meublé.
D’un point de vue fiscal, vous êtes autorisé à déduire cet amortissement si vous êtes au régime réel.
Un petit exemple comparant la location nue à la location meublée :
L’amortissement permet de diminuer fortement le BIC net imposable. Le rendement en location meublé est donc plus intéressant.
✓ L’info à retenir
Pour passer de la location nue à la location meublée, lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire, il vous faudra faire une déclaration au greffe du tribunal de commerce. Bien entendu, il faudra vous charger de meubler l’appartement. Vous pouvez vous baser sur la liste des meubles nécessaires du décret du 31 juillet 2015 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/.
Enfin, le loyer meublé peut être plus élevé que le loyer nu.