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  • camilleastier

L'achat à deux : Modes de détention



L’achat d’un premier bien immobilier en couple est une étape importante dans la relation. On se demande souvent quelle localisation choisir, quelle surface prendre ou alors quel budget à consacrer ? Mais la question du mode de détention du bien est plus rarement posée. Pourtant, il est crucial de se demander quel mode de détention est le plus adapté à votre situation.


Quelques-uns des modes de détention existant


  • L’indivision

L’indivision s’impose d’elle-même si vous ne faites rien. C’est probablement le mode de détention le plus répandu. Chacun détient une quote-part indivise du bien. L’indivision soumet les indivisaires à des règles parfois contraignantes comme l’unanimité pour certains actes.

L’indivision est une situation juridique complexe car tout indivisaire peut demander le partage. En effet, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Code civ. Art.815.


Cela signifie que l’un des indivisaires peut forcer la vente du bien.


D’un point de vue successoral, si vous n’êtes pas mariés mais en concubinage, vous êtes considérés aux yeux de la loi comme des tiers l’un pour l’autre. Ainsi, si votre concubin vient à décéder sa quote-part d’indivision ne vous revient pas mais revient à ses héritiers. Une situation très contraignante.


Qu’en est-il des personnes pacsées ?


Si rien n’est prévu, la situation est la même qu’en concubinage, la quote-part d’indivision revient aux héritiers de celui qui est décédé.

Si vous souhaitez éviter cette situation il faudra en plus de votre pacs, rédiger un testament stipulant que vous souhaitez que votre quote-part revienne à votre partenaire de pacs.


  • La tontine

Aussi appelé pacte tontinier, la tontine est une disposition par laquelle au moins deux personnes stipulent qu’elles acquièrent un bien ensemble et qu’il sera réputé acquis uniquement par le survivant. Ce mécanisme est intéressant si vous êtes en concubinage ou pacsés.

Chaque acquéreur est donc propriétaire du bien, sous condition de sa survie.


La tontine est stipulée dans l’acte d’acquisition du bien sur lequel elle porte. Elle ne peut être postérieure à l’acquisition.


Il est possible de renoncer à la tontine à tout moment, réduisant les droits à ceux de l’indivision.


  • La SCI

La société civile immobilière permet de dissocier gestion et propriété. Elle est particulièrement utilisée dans la gestion des propriétés immobilières.

Chacun détient des parts de la SCI ce qui permet d’éviter l’indivision. Le gérant de la SCI a le pouvoir de gestion dans la limite de ce que prévoient les statuts. Pour ce qui est des autres décisions, elles relèvent du vote des associés.

En cas de cession des parts entre associés c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.


Il peut être prévu dans un pacte d’associés que si l’un d’eux vient à décéder l’autre à un droit de préemption sur le rachat des parts aux héritiers qui ne pourront contester sa décision. Ainsi la jouissance du bien est assurée pour le survivant.

L’apport du bien à une SCI peut être stratégique dans le cas où vous êtes en concubinage ou si vous êtes pacsés et que vous ne souhaitez pas faire de testament.


D’un point de vue fiscal vous pouvez opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. En fonction de votre imposition l’assujettissement de votre SCI à l’IS peut être plus intéressant cependant au moment où vous souhaiterez céder le bien vous ne bénéficierez pas de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers avec les différents abattements associés.


  • La SARL de famille

La société à responsabilité limitée de famille est une entreprise constituée de deux associés au minimum.

La SARL permet de faire valoir le caractère familial de l’entreprise, ne peuvent être associés que des membres de la famille. Ainsi, cela ne fonctionne pas si vous êtes en concubinage mais c’est possible si vous êtes partenaire de pacs.


La SARL de famille vous permet d’être à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Cette forme de détention est plus adaptée si votre acquisition immobilière a pour but la location du bien. En effet, via une SARL de famille vous avez la possibilité de faire de la location meublée. Ce qui n’est pas possible dans le cas d’une SCI.


De la même façon que dans la SCI vous pourrez déterminer par un pacte d’associés ce qu’il advient des parts en cas de décès de l’un des deux associés ou encore s’il souhaite vendre ses parts.


L’intérêt de la SARL de famille est d’organiser la détention de l’immobilier et sa gestion tout en délimitant les droits et les devoirs de chacun des associés.


✓ L’info à retenir


Il existe de multiples façons de détenir de l’immobilier. Le meilleur mode de détention est celui qui correspondra le mieux à votre situation personnelle et à ce que vous souhaitez faire de ce bien. (Location, résidence principale).



Si vous souhaitez avoir des informations complémentaires, n'hésitez pas à nous contacter !




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