Dans notre série explicative concernant le démembrement, nous vous avons présenté l’intérêt de démembrer un bien immobilier pour préparer la transmission de votre patrimoine ou pour vous constituer des revenus futurs.
Au besoin, concernant les droits et les devoirs des deux protagonistes du démembrement, que sont l’usufruitier et le nu-propriétaire, retrouvez l’épisode « Le démembrement d’un bien immobilier : Décryptage ».
Le démembrement d’un bien immobilier vous fait certainement penser à l’intérêt d’en faire usage pour la transmission de votre patrimoine car c’est souvent à cela qu’il est associé. Pourtant, le démembrement est également un bon outil pour vous constituer un patrimoine et vous générer des revenus complémentaires dans le futur, comme par exemple au moment de votre retraite.
1er cas : Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous constituer des revenus complémentaires
L’achat de la nue-propriété n’est pas la première façon d’investir dans l’immobilier à laquelle vous pensez. Pourtant, elle peut répondre à l’objectif de vous constituer à une échéance fixée, des revenus complémentaires tout en vous épargnant les quelques contraintes suivantes :
Limiter le montant de votre apport
En effet, en achetant uniquement la nue-propriété vous avez besoin d’un apport moindre et/ou d’emprunter moins. Le coût de cet investissement est donc réduit et ce d’autant plus si vous envisagez une durée de démembrement plus longue. De ce fait, il est important de bien choisir la durée qui vous permettra d’optimiser l’économie (de l’usufruit) réalisée sur le prix, tout en ayant à l’esprit la durée pendant laquelle vous renoncez à percevoir des loyers.
Éviter l’imposition sur les revenus de ce bien immobilier
En effet, l’absence de loyer est liée au fait que vous n’acquérez que la nue-propriété. Qu’en est-il alors de l’usufruit ? Le principe est le suivant : vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier à un instant T qui représente un certain pourcentage de la valeur totale de ce bien. Durant la période de démembrement la valeur de votre nue-propriété va progressivement augmenter jusqu’à atteindre 100% de la pleine propriété. Ainsi, vous récupérer chaque année un pourcentage de la pleine propriété, c’est-à-dire un rendement mécanique, sans frottement fiscal.
Un exemple qui a vocation à vous expliquer ce mécanisme :
Vous achetez la nue-propriété pour un montant de 131.000 € d’un bien qui vaut 207.000 € pour une durée de démembrement de 15 ans. Vous gagnez donc chaque année 3,13% sans aucune fiscalité.
Ce mode d’acquisition comporte cependant l’inconvénient associé à ses avantages : vous renoncez pendant une certaine durée à percevoir les loyers. Si vous utilisez le levier de la dette, il faut donc que vous soyez en mesure de couvrir l’intégralité des échéances de l’emprunt sans pouvoir bénéficier de la perception des loyers. C’est pourquoi le choix de la durée du démembrement est important.
Néanmoins, une fois le démembrement parvenu à son terme, vous bénéficiez de l’intégralité des loyers vous permettant de couvrir tout ou partie des mensualités restantes ou de vous assurer un revenu complémentaire si vous n’avez pas ou plus de prêt à rembourser.
2nd cas : Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite
Ce que nous avons évoqué précédemment s’applique également dans ce cas avec quelques avantages complémentaires :
Durée de démembrement plus longue
La préparation de votre retraite vous permet de bénéficier d’un avantage supplémentaire qui est celui de la durée. En effet, si vous vous y prenez suffisamment tôt vous pourrez alors opter pour une durée de démembrement assez longue, de l’ordre de 15 à 20 ans. Ainsi, votre économie d’investissement sera d’autant plus importante et ce sans aucun frottement fiscal.
Le fait que vous ne perceviez aucun loyer vous évite d’alourdir votre fiscalité durant votre période d’activité durant laquelle la tranche marginale d’imposition est la plus forte. Vous les percevrez au moment de votre retraite, période où votre pression fiscale aura diminué (les revenus perçus baissent d’environ 40%).
Éviter l’IFI
Autre avantage, si vous êtes redevable de l’impôt sur le fortune immobilière le bien dont vous détenez la nue-propriété n’est pas à déclarer. En effet, c’est le nu-propriétaire qui déclare l’intégralité de la valeur du bien au titre l’IFI.
La question que vous vous poser certainement est : Qui achète l’usufruit ?
Généralement se sont des bailleurs spécialisés dans le résidentiel pour étudiant, sénior ou encore dans la location saisonnière qui vont gérer et louer le bien le temps de l’usufruit.
Dans ce cadre, le bailleur a pour obligation de remettre en l’état le bien au moment de l’extinction de l’usufruit. Il n’y a donc pas de travaux à prévoir pour le nu-propriétaire au moment où il récupère la pleine propriété du bien. Il est à préciser que vous récupérez alors la pleine propriété du bien sans fiscalité sur la plus-value que vous avez réalisée.
✓ L’info à retenir
Si vous souhaitez revendre le bien une fois la pleine propriété acquise, la valeur d’acquisition est constituée par le prix d’acquisition de la nue-propriété stipulé dans l’acte de vente, majoré des frais d’acquisition (Frais réels ou 7,5% du prix) ainsi que des éventuelles dépenses pour travaux (Frais réels ou 15% du prix). Le prix de cession est celui de la pleine propriété à la date de la cession. Les abattements pour durée de détention s’appliquent comme dans l’immobilier classique. La durée de détention débute à compter de la date d’acquisition de la nue-propriété.